各地園區常常存在著一種浪費工業用地資源的現象：有時候招來的用地企業效益低下或因為各種原因未開發土地，這時候需要為土地轉換產業或企業，但簽約年限尚未到期時，原土地使用權人或不愿意轉讓、或帶走土地增值收益，這就導致了土地的荒廢，限制了集約利用。

這個問題多年來一直存在于各地園區，政府也嘗試解決，方法即是——土地利用彈性規劃。

工業用地采取彈性年期，不僅可以使政府或者園區更好掌握土地資源主動權，靈活調整地區工業用地資源配置方式；也可以將土地資源及時提供給土地集約利用程度高的產業或企業，鞭策用地企業，創造更好的經濟效益。

據不完整統計，至少有北京、上海、湖北、江西、山東、浙江、湖南、河北、廣東、江蘇、四川等多個省市出臺過專門文件或者對應條款，可以說，土地彈性出讓已經在一線、二線城市全面鋪開。

橙園區對各地的工業用地的彈性出讓進行了梳理，希望對各地的產業園區能對政策靈活借鑒與運用，提高園區招商率。

1、北京

試點高精尖產業用地彈性出讓和土地年租制

2018年1月16日，北京印發《北京市人民政府關于加快科技創新構建高精尖經濟結構用地政策的意見》（京政發〔2017〕39號）提出，北京將在19個重點區域中啟動“彈性年期出讓土地和土地年租制”，對入園企業實行全生命周期管理。

土地租賃

● 最長期限不超過15年

● 按照年租制繳納土地租金

土地出讓

● 彈性出讓——出讓年限最長為20年

其他

● 推行入園企業投資項目承諾制，企業入園需簽訂履約監管協議書；

● 產業園區可安排建筑規模不超過地上總建筑規模15%的配套設施；

● 園區開發企業（產業地產）不得整體或分割銷售，不得轉讓公司股權。

2、深圳

土地出讓期限高20-30年、租賃期限5-20年

2016年11月8日，深圳印發《深圳市工業及其他產業用地供應管理辦法（試行）》提出，深圳將在工業及其他產業用地實行彈性年期供應制度，一般產業項目用地出讓期限按照20年確定，重點產業項目用地出讓期限可以按照30年確定。同時，工業及其他產業用地租賃期限不少于5年且不超過20年。租賃轉出讓的，出讓年期與已租賃年期之和不超過出讓最高期限。

土地租賃

彈性租賃——

● 工業及其他產業用地租賃期限不少于5年且不超過20年

● 工業及其他產業用地租賃的租金按年支付，首期繳交比例不得低于50%

土地出讓

彈性出讓——

● 一般產業項目用地出讓期限按照20年

● 重點產業項目用地出讓期限可按照30年

● 一般產業項目地價一次性繳交

● 重點產業項目地價可分期繳交

其他

● 重點產業項目和戰略性新興產業、未來產業、高端制造業項目需簽訂產業發展監管協議。

● 文件有效期2年

3、成都

差別化工業供地 出讓年限不超過20年

2017年7月20日，四川成都發布《關于創新要素供給培育產業生態提升國家中心城市能級土地政策措施的實施細則》（成委發〔2017〕23號），提出了針對不同行業、不同類型工業項目特點，推行彈性年期出讓、租賃、使用標準廠房等多種用地方式。其中，分類采取彈性年期出讓、租賃、先租后讓等多種供地方式，彈性年期出讓一般不超過20年，租賃年限一般不超過10年，到期后可續期出讓或租賃。

土地租賃

● 鼓勵租賃方式供地

● 首次租賃年限一般為5年

● 原則上不超過10年

● 每次租賃續期年限原則上不超過5年

土地出讓

● 出讓年期一般不超過20年

● 對符合相關條件的鼓勵類重大工業項目，出讓年限可按50年確定

其他

● 差別化工業供地，針對不同行業、不同類型工業項目特點，積極采取以租賃、短期出讓方式及使用標準廠房為主。

● 有效期5年

4、廣州

可先租賃后出讓和彈性年期出讓

2017年8月22日，廣州出臺《廣州市工業用地使用權先租賃后出讓和彈性年期出讓實施辦法》（穗府規〔2017〕9號），提出工業用地使用權先租后讓的租賃年限不得超過10年，與后續出讓年期總和不得超過20年。彈性年期出讓的土地使用權出讓年限不得超過20年，具體年限由相關區根據項目所屬產業、企業自身實力等情況確定。

土地租賃

● 先租后讓的租賃年限不得超過10年

● 后續出讓年期總和不得超過20年

土地出讓

● 不得超過20年，具體年限由相關區根據項目所屬產業、企業自身實力等情況確定。

對于國家、省重大產業項目、戰略性新興產業項目最高不超過50年

出讓續期期限不得超過20年

其他

● 有效期5年

5、上海

允許工業、研發總部用地提高開發強度

2017年11月28日，上海公布《上海市加快推進具有全球影響力科技創新中心建設的規劃土地政策實施辦法》(滬府辦〔2017〕69號)，在2015年開始實施的試行辦法的基礎上，《辦法》加強了土地政策的力度，以加快推進優化科研創新空間格局，保障國家科學中心和重大科技基礎設施建設，支持產業園區轉型建設科研創新功能承載區，提升科技研發和實體產業能級等。

（備注：從2014年年底開始，上海正式實施工業用地彈性出讓，現在明確一般工業用地或者產業用地是20年。）

允許工業、研發總部用地提高開發強

● 一般情況下工業用地容積率不大于2.0，高度不超過30米；研發總部用地容積率不超過3.0，高度不超過50米。但對于有特殊產業功能和工藝需求的項目，經認定，容積率和高度指標可予以突破。

采用先租后售方式

● 在承租企業或機構的稅收、就業、研發投入等指標達到產業、科技部門或園區管理機構設定條件后，再轉讓物業。

物業持有

● 園區平臺建設的標準廠房、通用類研發物業，持有比例不得少于物業總量的50%；可轉讓部分，直接轉讓的比例不得超過物業總量的30%。

其他

● 明確土地利用績效和退出機制等全生命周期管理要求

● 有效期至2020年11月30日

6、蘇州

彈性年期出讓和先租后讓

2017年1月6日，蘇州市發布《蘇州市工業用地彈性年期出讓實施意見》（蘇府規字〔2016〕11號），提出新供應的工業用地可以采用彈性年期出讓或者“先租后讓”的方式供地。彈性出讓年期以5年為單位，合理設定10年、15年、20年等出讓年限，一般不超過30年；“先租后讓”的租賃期一般不超過5年。

土地租賃

● 先租后讓方式供應的工業用地，租賃期一般不超過5年，租賃期與彈性出讓總年期一般不超過30年

土地出讓

● 工業用地彈性出讓年期一般不超過30年，以5年為單位，合理設定10年、15年、20年等出讓年限。

● 特殊工業項目確需按法定最高年限出讓土地的，由各縣級市（區）人民政府（管委會）確定。

其他

● 2017年2月1日起實施

7、舟山

出讓最高不超過30年

2017年3月14日，舟山提出，擬在定海工業園區、糧油產業園區、國家遠洋漁業基地三大產業平臺率先推行彈性出讓，并確定三種供地方式。“彈性年期出讓”供地方式，即根據產業發展周期、用地單位經營水平及有關產業政策合理確定出讓年期，最高不超過30年。

8、臨沂

出讓彈性年期最高不超20年

2013年11月11日，山東省臨沂市人民政府出臺《關于對工業用地實行彈性年期出讓的意見》（臨政發〔2013〕44號），內容指出，工業用地出讓的彈性年期最高不超過20年，同時各縣區、開發區可以根據當地實際情況，在不超過20年的條件下，確定各自最高出讓年期。

土地出讓

● 彈性出讓年期最高不超過20 年

● 各縣區、開發區可以根據當地實際情況，在不超過20年的條件下，確定各自最高出讓年期

其他

● 實行工業用地分期考核兼管

9、濟南

2次未過考核關收回

2015年4月27日，濟南發布《濟南市工業用地彈性年期出讓實施辦法（試行）》，明確提出將結合產業發展政策及實際用地情況，將工業用地出讓年期縮短為20年，供地方式采用“先租后讓”和“短期出讓”模式。

年期

● 工業用地彈性年期確定為20年

供地方式

● 可采用先租賃后按彈性年期出讓或直接按彈性年期出讓模式供地

其他

● 2次未過考核關收回土地使用

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