只靠最初啟動資金5000萬元，截止2017年10月已經園區開發、招商、銷售完畢50萬㎡，完成銷售貨值近20億元，招商入駐企業200余家。這是我司操盤某園區項目的經典案例。

小資金撬動園區大盤，是我司的操盤原則。操作的其它園區也是如此，駐馬店某產業園，也是以2000萬元啟動資金撬動40萬㎡的企業獨棟和研發樓宇園區的經典案例。園區操盤的秘訣究竟是什么？

成功并非偶然，事實上，我認為之所以操盤園區的成功率達到90%以上，并且一向喜歡以小資金撬動園區大盤，關鍵在于牢牢把控著以下幾點：

政策博弈門道多

產業地產就是政治地產，政府是產業園區的第一客戶。所以，與政府打交道，對他們訴求的變通與處置，并能夠在堅持自我和迎合政府之間取得平衡，是產業園區生存與發展的必修科目。通常在拿地談判階段，我們會幫園區在和政府博弈的過程中，將政策博弈的33個要點全部一一吃透談妥，尤其是其中的預售許可證更是重中之重，因為這是園區能否提前招商，打通現金流的關鍵所在。

寸房未建，招商已畢!

這是我多年操盤園區的獨門絕殺技——圖紙爆盤招商，是以小資金撬動園區大盤的關鍵之筆！我所帶領的團隊這些年服務運營的項目，全部都是先招商后建房，圖紙出來就招商基本完成，既規避了運營風險，提升了現金能力，確保了招商成功，一直被稱為園區行業的奇跡！

究竟是如何做到的？背后的秘訣和控制體系是什么？這套方法我總結為：體驗式招商營銷法。具體的分享與實操技巧我會在4月26-27日的《產業園區爆盤招商與營銷實踐》中與大家分享！

營銷推廣抓手——“天”“地”“人”

產業園區項目的成功更在于整個營銷是可以、方向以及實際的行銷操作。由于產業園區的目標客戶群體更加狹窄、專業、分散、隱蔽，所以精準投放，直接面對有效客戶，才是確保成功的關鍵。許多園區項目，預算了高額的廣告費用，結果大把的錢扔出去，卻如石沉大海，效果寥寥。

園區的營銷推廣要有清晰的策略、周密的計劃、嚴謹的執行和合理高效的運作流程，避免出現隨意性和盲動性，使效果能實現最大化。我將它歸納為“天地人”三網，用系統的工具和控制方法，教團隊如何訂目標，追過程，拿結果，構建營銷推廣漏斗和招商銷售漏斗，以確保招商業績目標的必然達成。

定高價、賣高價的操作秘訣

如何讓園區物業比競品多賣三五百？這不僅關系到現金流，更是影響到園區盈利與后續發展，也是以小資金撬動園區大盤的收官之筆！我所服務的產業園區，無論是標準廠房、企業獨棟還是研發辦公類物業，凡事以銷售物業招商的，其銷售價格總比競品高那么三五百。如果一個10萬㎡的園區，就是多賣三五千萬的利潤。價格的背后是價值，小資金撬動園區大盤的產品價格拔高背后是有一套塑造使用價值、體驗價值、附加價值、品牌價值而推高定價的系統方法。掌握此方法，則多賣三五千萬，甚至更多不再是難題。

嚴密的節奏把控

最后，以小資金撬動園區大盤的終極要訣，在于對整體運營節奏和關鍵節點的嚴密把控。園區運營猶如帶著鐐銬舞蹈，一定要控制好節奏，踩準其中的關鍵節點，才能收放自如，游刃有余。從拿地階段的政策博弈，到招商前置的園區開發的節奏把控，從園區營銷推廣的系統構建到園區的現金流流轉運籌，每一個階段都有其特有的節點，需要牢牢把控好。任何一步踏錯，則如臨深淵，岌岌可危；但如能精準把控，則能笑傲園區，獨立潮頭。

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