如果沒有廣深科技創新走廊，東莞就只是東莞，但現在是與廣州、深圳構成一個整體，這一身份顯然更具吸引力。當前，這個位于廣深軸線中間點的制造業城市，通過粵港澳大灣區、廣深科技創新走廊的敏感身份，獲得更多關注和資源。加速邁向創新型一線城市，其產業地產也成為一塊被開發的“新大陸”。

東莞的產業變遷是整個中國經濟的縮影，同樣，東莞的產業地產發展也能夠映射中國產業地產大潮中一朵別有洞天的浪花，這是一條完全不同于大規模拿地開發園區新城模式的路徑。橙園區曾經寫過一篇報道《東莞，產業地產新大陸》，作為佐證的是，對于產業地產政策的扶持、傾斜力度，東莞無疑是空前的，近期，又一個重磅產業用地政策出爐——東莞市政府正式印發了《東莞市新型產業用地（M0）管理暫行辦法》（下稱《辦法》）。

《辦法》從準入條件、規劃管控、土地價格、產權分割、履約監管等方面明確了新型產業用地（M0）管理的基本原則和要求。盡管在模仿、借鑒、對標深圳，但東莞的創新魄力可見一斑。

五大范圍

優先試行

新型產業用地（M0），優先在以下范圍內試行：

1、納入《廣深科技創新走廊（東莞段）空間規劃》的省、市創新核心平臺和創新節點；

2、廣深高速公路兩側各 1 公里范圍內；

3、用地面積 150 畝及以上的城市更新單元；

4、由市統籌、市鎮聯合統籌的地塊，以及市招商創新辦確定的市鎮聯合重點招商的區域；

5、市區的莞城街道、東城街道、萬江街道、南城街道，東南臨深片區的塘廈鎮、清溪鎮、鳳崗鎮、樟木頭鎮，及其他與深圳接壤的長安鎮、大朗鎮、大嶺山鎮、黃江鎮，可在前述范圍以外各增加 2 個新型產業用地（M0）項目。

劃重點

No.1

工業保護線內允許適量布局新型產業用地。用地規模原則上不超過工業保護線總規模的10%，市區四個街道、松山湖高新區、濱海灣新區作為新型產業重點發展區域，可適當提高M0比例。

No.2

新型產業土地年限。M0土地出讓年限為40年，其中不可分割M0可延長至50年。“工改M0”土地出讓年限為50年。已出讓土地轉M0的，按原建設用地剩余出讓年限確定。

No.3

新型產業項目須在出讓土地內無償貢獻一定比例的土地、產業用房。“工改M0”需按城鄉規劃要求，將不低于總面積15%的土地無償移交政府。地塊太小，經規劃評估無需貢獻土地的，按使用類型2倍土地出讓底價繳納部分地價。

No.4

《辦法》第十六條提出，新型產業用地（M0）允許配置一定比例商業辦公、配套型住宅，其中配套型住宅的計容建面不得高于項目總計容建筑面積的20%。可分割轉讓的計容建筑面積不得超過該用地總計容建筑面積的49%。已辦理分割轉讓的M0項目不得再次申請分割轉讓。另外，開發主體可自主選擇采取預售或現售方式進行銷售。采用預售方式的，須參照商品房預售款管理辦法，由市住建部門對其預售資金進行統一監管。

No.5

符合分割轉讓條件的產業用地單棟建筑的套內建面不得少于2000㎡。每個基本單元的套內面積不得少于300平方米。

No.6

產業用房二次轉讓，優先由原開發主體或政府及其產業用房管理主體按原價回購；若原開發主體或政府等放棄回購的，可入市轉讓，轉讓方應按一定比例的增值收益上繳政府：

①首次轉讓未滿3年（含），增值收益全部上繳；

②首次轉讓屆未滿5年（含），增值收益上繳50%；

③首次轉讓屆滿5年的，增值收益上繳20%。

No.7

開發主體準入門檻。

①開發注意必須在東莞市注冊成立獨立法人；

②具有較強投資產出，滿足以下條件之一。投資強度（投資總額/占地面積）不低于600萬RMB/畝；年產出比（年度工業總產值/占地面積）不低于1200萬RMB/畝。

導向

東莞此次出臺《東莞市新型產業用地（M0）管理暫行辦法》既吸收借鑒了深圳市的先進經驗，也有自己的突破和創新，這將為東莞市產業轉型升級、助推粵港澳大灣區建設和廣深科技創新走廊規劃建設提供強大動力。可以預見的是，在粵港澳大灣區發展加速對接和廣東省各地區新一輪產業轉型升級深入推進的背景下，M0項目將為開發商激發更多機會，但同時，各地對M0的強監管態度將是常態，開發商在介入M0項目時也應注意相關管控制度、防控風險。

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