2018年的產業園區，一半是海水一半是火焰。從園區大躍進到寒冬席卷，2018年為產業園區上演了一場由天堂到地獄，從繁榮到漸凍的A股曲線圖。

在行業和市場斷崖式的下跌中，產業園區悄然發生著一場多維度、多層次的變革，從政策到金融，從運營模式到運營主體，產業園區在進行自我基因的突破。秩序開始重塑，模式開始誕生，新的主體開始入場，一切都開始在一團氤氳中漸趨明朗、清晰。

2019年，是產業園區海水與火焰的分水嶺。2019年，注定將開啟產業園區整體發展格局與演變模式的一個新紀元——舊的體制與模式瀕臨被淘汰的邊緣，即將老化、死去，新的模式、運營主體與秩序即將登場與主導，它們將掀起一場浩蕩、恢弘的園區革命。這是宿命，也是大勢所趨，無人能與之相抗。

01

經濟環境分水嶺

站在改革開放40周年的歷史節點上，去杠桿、新舊動能轉換、房地產轉拐……一個個微妙的經濟宏觀事件，在中美貿易摩擦的“黑天鵝”事件串聯下，猶如引發了一場多米諾骨牌效應，實體經濟猝不及防地遭受了沉重打擊。

實體經濟的至暗時刻，作為承載改革重任和實體經濟載體的產業園區，顯然亦不能獨善其身。2019年，產業園區也將伴隨實體經濟一道步入分水嶺——舉步維艱，識舊如新的境況。

大事件

      1、2018年3月22日，美國正式簽署對華貿易備忘錄，宣布將有可能對從中國進口的600億美元商品加征關稅，并限制中國企業對美投資并購。3月23日，中國商務部發布了針對美國進口鋼鐵和鋁產品232措施的中止減讓產品清單并征求公眾意見，擬對自美進口部分產品加征關稅。

      2、2018年2月，財政部在《關于做好2018年地方政府債務管理工作的通知》中表示，建立健全“舉債必問效、無效必問責”的政府債務資金績效管理機制，防范金融風險。

      3、2018年11月1日，總書記在北京人民大會堂主持召開民營企業座談會并發表重要講話，肯定了民營經濟的地位，提出了大力支持民營企業發展壯大的政策舉措。

02

政策分水冷

2018年，作為改革開放新元年，很多地區政府都將園區作為頭等大事來沖刺推進。據統計，至少19個省陸續出臺了關于產業園區的利好政策。但是，在環保治理、去杠桿、防范金融風險、中美貿易戰“四板斧”之下，可以明顯感受到行業的寒意，政策趨向在不知不覺中發生了明顯的分化。

而新年伊始，各地的新型產業用地（M0）政策風起云涌，一方面在配套、分割、規劃設計等方面更為靈活和新穎，倡導“兼容性混合功能用地”，讓業態和盈利模式變得更為豐富，但另一方面也在準入門檻和全生命周期管理上更加嚴苛，大大提高了園區土地出讓過程的選商能力。對園區開發商來說，今后拿M0用地就是一場艱苦卓絕的戰斗。

大事件

       1、2018年1月12日，北京市政府辦公廳印發了《北京市人民政府關于加快科技創新構建高精尖經濟結構用地政策的意見》，這份《意見》是目前針對工業用地嚴苛的一份新政，也可以說是“史上嚴厲工業地產新政”。它的殺傷力在于：將園區內的一切土地和房屋銷售與租賃審批權全部收歸市政府及區政府，園區平臺企業和園區內企業沒有任何權利進行出售和出租，基本將市場化的產業地產行為全部停止。《意見》中非常明確的提出，無論是園區平臺企業，還是經官方認定的園區、孵化器運營機構，都不可以將園區土地與房屋轉讓和出售，即便是出租，也只能在市政府和區政府的授權下才可以進行；而其他主體，比如產業地產商和入園企業，是絕對不可能再進行任何出售和出租行為了。

       2、2018年8月26日，《深圳市工業區塊線管理辦法》正式發布。其中引人注目的就是對“工改工”項目的嚴格監管，核心包括：保證工業用地的總量規模，嚴格控制M0（新型產業用地）的比例，廠房和研發用房不得采用“類住宅化”規劃設計，禁止在工業用地上建設住宅、專家樓、商務公寓和大規模商業，加大產權分割面積（廠房不低于1000平米，研發不低于300平米）、提高產業準入與分割轉讓門檻、全生命周期監管和土地使用權收回等。又是一場對產業園區的防地產化、刮骨療傷似的嚴厲政策監管。

03

園區金融分水嶺 

成敗資金鏈！金融可謂是產業園區的任督二脈。產業園區苦金融資本久矣，這個痛點在2018年有所緩解！隨著國家嚴厲限制資金進入房地產，大量擠壓入實體經濟，作為實體產業重要載體的產業園區，將會成為資本越來越青睞的核心投資標的，2018年已有近1000億資金涌入園區，相信2019年，相比以往融資渠道逼仄和融資難的境況，產業園區將會獲得一個全新的融資窗口期。

2018年，產業園區領域的重要融資事件，來看看超過800億元人民幣的資金是如何涌入園區的——

顯而易見，風向已經非常明朗，園區資產證券化的高潮正猛然到來！

04

運營模式的分水嶺 

2018年，園區運營模式正在起變化。中國產業園區這個行業曾經是“銷售為王”的，這一方面是受影響于傳統房地產模式，另一方面也是金融工具限制更多的運營模式。因此，無論是標準廠房，還是研發載體，科技園區，類寫字樓，類獨棟甚至是孵化器，都是一賣了之，落袋為安。

不過，據橙園區觀察，目前形勢正在迅速發生變化，三大趨勢正在驅使產業地產行業走向園區物業自持加碼時代：一、國家政策鼓勵物業資產的自持，現在基于地產租金收入的資產證券化正在大面積放開，并且研究公募REITs；二、越來越多的地方政府要求園區自持，以北上廣深這些一線城市為甚；三、核心城市、核心區域的園區物業越來越值錢，升值顯著，尤其是產品品質和運營服務好的話，資產價值和提升潛力就更高，在這種情況下，自持的動力相對于一賣了之變得更強。

這是很壞的時代，不可否認，在經濟環境和各種因素疊加下，產業園區的倒春寒已經來臨，并且在2019年形勢將更加嚴峻。這也是很好的年代，每逢行業低迷或自我轉型、變革之際，總會倒逼、催生出新的運營模式。新舊模式交替之際，行業兩級分化涇渭分明。

大事件

      1、以萬科、碧桂園、寶能、京漢股份等為代表的房企或金融資本，開始大幅度縮減、甚至干脆砍掉了產業地產板塊，毅然決然在寒冬中與產業園區暫作揮別，理由是要“聚焦房地產主業，收縮對外投資”。

       2、以華夏幸福為代表的龍頭老大，則斷臂求生，砍掉了特色小鎮的所有業務，引入中國平安金主爸爸，開始正在商業和住宅版塊發力。

       3、以聯東為代表的，則開始自持園區物業，籌劃園區租金和物業費這兩個資產證券化產品。而緊隨其后，北科建、金地商置、蘇寧云商、北大科技園、星河控股、上海臨港集團、富力空港物流園、萬科、聯東、寶灣物流、普洛斯等企業發行了或正在準備發行基于產業園租金收入為基礎資產的資產證券化產品。

       政府鼓勵物業資產自持的政策倒逼，市場的成熟和金融創新的保障，逐漸已經開始支持園區自持形成一個能運營且盈利的閉環，2019年，產業園區的盈利模式和運營體系也都將因此發生變化！產業園區的運營不僅僅只是產品本身，更是多元化的服務、精細化的運營和平臺化的資源整合，打造的是一個產業生態圈和優質的產業環境。產業園區的運營，必將從過去拼政策、拼土地、拼資金的“硬性肉搏”，向拼人才、拼資源、拼數據的“柔性博弈”時代轉變。

05

運營主體的分水嶺 

近年來，產業園區的跨界特別火。互聯網浪潮下，新物種對產業園區運營商的沖擊可用雷霆萬鈞之勢來形容。毋庸置疑，互聯網浪潮從底層邏輯上革新了產業園區的生態體系，也刷新了金融資本的價值觀；基于園區發展需求的深層次洞察，未來的產業園區，將通過大量的資源整合與內外部協作，涌現出更多的新空間、新內容、新模式，“跨界”與“新物種”將成為主流趨勢。

除了傳統房企和制造業的園區轉型之外，我們至少可以看到另外兩種園區運營主體在進行跨界探索或已經成為園區運營的一種新風向——

首先，是BAT在開始大舉進軍物流園、電商園、特色小鎮等領域，為線上疆域的拓展提供線下載體；

其次，金融資本及金融機構（寶能、銀行）也在開始介入園區領域，而且他們本身自帶金融及資源的稟賦優勢；

另外，產業企業亦異軍突起，天然契合了產業的屬性讓他們如魚得水、如龍入淵，在產業園區領域掀起了一股潮流。

這些全新運營商的崛起，對于產業園區的影響意義深遠，在可預見的未來，行業內必將延伸出更多的想象空間！

2019年，產業園區運營主體的分水嶺將越趨明朗。

    臣通顧問專注產業園區產業規劃，園區定位調研、規劃設計、拿地開發等一站式服務，臣通顧問13年服務400多家產業園區合作案例，擁有1500個多城市調研數據，3000多案例庫，專業為產業園區提供一站式服務機構。服務熱線：400-888-3807。想了解更多的產業園區行業資訊，請關注臣通顧問網站：www.eebbk.cn

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